Denver : 16 tours de bureaux les mieux adaptées à la conversion en logements

La ville de Denver a désormais une idée plus claire de ce que les immeubles de bureaux en difficulté du centre-ville seraient les meilleurs candidats pour passer à des résidences, dans le cadre d'un effort plus vaste visant à faciliter la tâche des investisseurs et des promoteurs.

Denver a désigné 16 bâtiments comme candidats privilégiés à la conversion et derrière eux 13 autres qui obtiennent des scores élevés en termes de convertibilité, selon une étude que Denver a commandée au cabinet d'architecture mondial Gensler.

« Les tours du centre-ville sont un autre animal à démolir. Ce serait dommage de les gaspiller », a déclaré Jennifer Ramsey, administratrice de la réutilisation adaptative au Département de planification et de développement communautaire de Denver.

Moins d'employés se rendent au bureau après le grand passage au travail à distance pendant la pandémie et, à Denver, le nombre d'employés du centre-ville en juin n'était qu'à 60 % des niveaux observés en 2019, selon la mise à jour économique à haute fréquence du Downtown Denver Partnership.

Bien que ce rebond dépasse le taux de près de 50 % observé à l’échelle nationale, la région est aux prises avec une surabondance d’espaces de bureaux. Le taux d'inoccupation à l'échelle de Denver est de 26,8 % et dans le quartier central des affaires, il est d'environ 40 %, selon Savills, une société de courtage de Chicago.

Incapables de rembourser leurs dettes grâce aux loyers entrants, les propriétaires de plusieurs immeubles emblématiques de la ville sont stressés au point qu'ils pourraient éventuellement être confrontés à une saisie. Cela a créé un sentiment d’urgence dans la recherche d’utilisations alternatives pour les structures massives afin de donner aux propriétaires actuels ou aux prêteurs en difficulté une rampe de sortie avant que les bâtiments ne s’engagent sur la voie d’une lente détérioration et d’une éventuelle démolition.

Denver a lancé un programme pilote sur deux conversions non incluses dans l'étude dans le but de rationaliser le processus et de créer des critères réglementaires et des codes du bâtiment plus accommodants, a déclaré Ramsey. Un bâtiment, par exemple, avait une rampe de cage d'escalier qui n'était pas assez haute selon les codes actuels mais qui était néanmoins fonctionnelle.

"Il y a également eu des discussions sur certaines incitations financières", a-t-elle déclaré.

L'étude de Gensler s'est concentrée sur cinq quartiers du centre-ville : le quartier central des affaires, la gare Union, le centre civique, North Capitol Hill et Capitol Hill. Sur les 69 bâtiments initialement examinés dans cette zone, 29 ont été identifiés comme de bons candidats pour une conversion résidentielle, situés principalement dans le CBD et au nord de Capitol Hill.

Les immeubles les plus récents, ceux que les locataires préfèrent encore, et les immeubles plus anciens présentant un faible taux d'inoccupation ont été exclus. Les expirations des baux et la situation financière de la dette utilisée pour acheter un immeuble ont également été utilisées pour filtrer les immeubles. Et les plans d’étage qui gaspilleraient trop d’espace ou coûteraient trop cher à changer ont été laissés de côté.

Si un immeuble devient en difficulté, ce qui signifie que les loyers ne peuvent pas assurer le remboursement de la dette, sa valeur chute. Et plus le prix baisse, plus grandes sont les chances qu'un développeur puisse intervenir et tenter une conversion. De nombreux bâtiments ne sont pas encore là, mais Denver s'efforce d'éviter la spirale descendante et de résoudre un autre problème : le manque de logements.

Zillow estime que la région métropolitaine de Denver manque de 70 000 logements. Bien que le centre-ville ait un taux d'inoccupation résidentielle plus élevé que d'autres parties de la région métropolitaine en raison du rythme élevé de construction d'appartements, il ne représente qu'un cinquième du taux d'inoccupation observé dans les espaces de bureaux.

En bref, la réutilisation adaptative ou les conversions résidentielles offrent un moyen de résoudre deux problèmes à la fois et de redonner vie au noyau urbain, en remplaçant les employés par des résidents.

Le centre-ville de Denver compte 46 500 unités résidentielles, soit environ le double du nombre de 2010, selon le Downtown Denver Partnership. L'ajout de 7 500 unités supplémentaires via les 29 conversions identifiées dans l'étude Gensler représenterait une augmentation de 16 %.

Nous espérons que des unités de plus petite taille pourraient accroître l’abordabilité, ce qui fait cruellement défaut à Denver, tout comme des conversions efficaces.

"Nous sommes vraiment intéressés de voir comment ces logements pourraient répondre aux besoins des personnes de tous niveaux de revenus", a déclaré Andrew Iltis, vice-président de la planification et de l'impact communautaire au Downtown Denver Partnership.